손익을 나누는 나눔형 주택 / 토지 임대부 주택

 

2022년 11월 28일 국토교통부에서 공공주택 50만 호에 대한 세부계획을 발표했습니다.

공공주택을 세가지의 유형으로 나눴습니다. 나눔형, 선택형, 일반형 주택입니다.

나눔형 주택이란?

시세 70%의 이하로 분양받는 주택으로 법적으로는 이익공유형 분양 주택입니다.

 

나눔형 주택의 환매조건

분양받은 자가 5년의 거주 의무 기간 후에 주택을 팔려고 할 때 70%의 손익을 분양받은 자가 부담을 하게 됩니다.

즉, 분양받은 자는 주택을 팔 경우, 주택 가격 상승기인 감정가가 분양가보다 높을경우 70% 이익을 가지는 것입니다.

반대로 부동산 하락기인 감정가가 분양가보다 낮을때 주택을 팔게 되면 70% 손실만 부담합니다.

좀 더 자세한 예시는 아래와 같습니다.

 

출처 : 국토교통부

 

나눔형 주택의 청약자격

청약유형	월평균 소득	순자산	비고
청년	140 %	2.6억 이하 (본인기준)	부모자산이 상위10%면 불가
신혼부부	130% (맞벌이 140%)	3.4억 이하(세대기준)
생애 최초자	130%	3.4억 이하(세대기준)

순자산 : 부동산가액 (공시가격 또는 시가표준액)+자동차가액+금융자산가액+일반자산가액-부채

 

청년유형은 부모 찬스를 막겠다는 취지로 부모의 순자산이 상위 10% (약 9.7억원, 순자산 9 분위의 경계값)에 해당하면 청약을 못합니다. 저 금액이 상위 10% 인가요? 더 높을 줄 알았는데 아니었습니다. 부모 찬스를 막겠다면 증여나 상속, 어떠한 방식이든 빌려주는 돈을 막으면 되지 청약 자체를 못하게 한다고 하니 의문이 듭니다.

 

나눔형 주택의 공급비율

특별공급 80%와 일반공급 20%(추첨제)로 진행됩니다.

특별공급은 청년 15%, 신혼부부 40%, 생애최초자 25%에게 주어집니다.

 

나눔형 주택의 입주자 선정방식

[청년] - 주택 소유 이력이 없는 자

- 30% 우선공급 : 5년 이상 근무를 해서 소득세를 납부한 청년이 대상이며 배점제로 배정합니다.

                               (배점제 기준 : 소득수준, 해당지역 거주기간, 청약통장 납입 횟수) 

- 잔여 70%        : 본인소득, 근로기간을 고려해서 배점제로 공급합니다.

 

[신혼부부] - 혼인기간 7년이내 또는 6세 이하 자녀가 있는 부부

-  30% 우선공급 : 예비 또는 혼인 2년 이내 신혼부부와 2세 이하 자녀를 둔 한부모가족도 포함해서 배점제로 배정합니다.                                   (배점제 기준 : 가구소득, 해당지역 거주기간, 청약통장 납입 횟수)

- 잔여 70%          : 미성년 자녀수, 무주택 기간을 고려해서 배점합니다.

 

[생애최초자] - 주택 소유 이력이 없는 자, 배우자 또는 미혼 자녀를 둔 자, 소득세 5년 납부를 한자

 - 30% 우선공급 : 추첨제로 월평균소득 100% 이하인 자 (22년 기준 621만 원)

- 잔여 70%         : 추첨제로 월평균소득 130% 이하인 자 (22년 기준 807만 원)

 

[일반공급] 

순차제 방식을 적용하며, 공급면적과 상관없이 소득이 월평균 100% 이하이며 순자산이 3.4억 이하의 기준을 적용하며 이 중에서 추첨제로 20% 공급합니다. (순차제는 1순위 내에서 경쟁 시 3년 이상의 무주택세대 구성원으로서 저축총액 또는 납입 횟수가 많은 자로 월 10만 원만 인정됩니다.)

 

토지임대부

이 주택은 토지는 임대형식이고 건물 값만으로 저렴하게 내 집을 마련할 수 있는 주택이며 나눔형 주택의 청약자격, 입주자 선정 방식 등과 동일하게 적용하며, 전체 건설량의 10% 범위 안에서 지자체 여건에 맞는 공급대상에게 공급할 수 있도록 권한을 부여합니다.

 

 

이번에 고덕강일 3단지 사전청약 입주자 공고문이 나왔습니다.

토지임대부 분양주택으로 월 임대료가 40만 원 정도 된다고 합니다. 

본청약시 금액이 변동될 수는 있으나 토지임대부라 분양가 자체는 저렴한 것 같습니다.

 

전매제한을 찾아보니 '본청약 모집공고 시 관계법령의 적용을 받으며 향후 관계법령 개정에 따라 변경될 수 있습니다'라고 나옵니다. 중앙일보 기사에 해당건에 대해서 과거 토지임대부는 5년 전매제한이 끝나면 자유롭게 거래가 가능했지만, 현행 토지임대부 관련 법령은 전매가 안되고 LH에 환매해야 한다고 하는데 그러면 실익이 있을까요? 

전세금까지 포함한 순자산의 청약조건이 있는데, 많은 서울 무주택자들은 사실상 소득에서 걸리고, 당첨되어도 월 토지 임대료도 적지 않고, 이래도 이득이 있는 건지 의문이 듭니다.