미납국세 열람제도 개선 / 전세사기 방지특약 / 국세우선의 원칙 예외조항

 

전세살기가 걱정되는 시기입니다. <빌라왕 사태>, <깡통전세>라는 단어가 뉴스에 자주 등장합니다.

전세로 계약을 하고자 하는 분들은 걱정이 될 수밖에 없습니다. 평생 모은 목돈이 대부분 주택에 잡혀있는데 이 금액이 문제가 생긴다면 생각만 해도 아찔합니다.

 

세입자들은 전입신고, 확정일자, 주택 점유 이렇게 3가지 요건을 충족하면 해당주택이 경매가 진행되었을 때 '대항력'과 '우선변제권'이 생겨서 후순위 권리자들보다 먼저 배당을 받을 수 있어서 전세보증금을 지킬 수 있습니다.

그러나 이때 또 하나 체크해야 할것이 집주인이 세금 미납 부분입니다.

 

미납국세 열람제도

집주인이 임차한 주택이 경매에 넘어갈 경우, 세입자분들이 전입신고와 확정일자를 받았어도 집주인이 미납 세금이 있다면 세입자보다 먼저 배당을 받게 됩니다. 미납한 세금이 있는지를 파악하려면, 그동안은 집주인의 동의가 있어야 하는 부분이었습니다. 

 

이제는, 임대차 계약을 한 임차인은 임차개시일까지 임대인 동의 없이도 미납국세를 열람할 수 있게 되었습니다. 

이 부분이 새롭게 23년 4월 1일부로 적용됩니다.

좀 더 자세한 사항은 아래와 같습니다.

현  행	개  정
* 임차인의 미납국세 열람제도 열람권자 - 주거용 건물 또는 상가건물 임차희망자 열람대상 - 임대인의 미납국세금액 열람절차 - 임대차 계약전 임대인의 동의를 받아 열람 열람기간 - 임대차 계약전까지 열람 열람요건 - 임대인동의 필요 열람기관 - 건물 소재지 관할 세무서	* 임차인의 열람권 확대 열람권자 - 주거용 건물 또는 상가건물 임차희망자 열람대상 - 임대인의 미납국세금액 * 임대인 동의 없이 열람 가능한 예외 신설 등 열람기간 - 임대차 계약일부터 임대차 개시일까지 열람가능 열람 동의요건 예외 신설 [원칙] 건물 소유자 동의를 받아 열람 신청 가능 [예외] 보증금이 1,000만원을 초과하는 임대차 계약을 체결한 임차인은 임대인 동의 없이 가능 열람기관 - 전국 세무서 통지의무 - 세무서장은 열람 내역을 임대인에게 통지

출처 : 기획재정부

 

전세사기 방지를 위해 개정이 되었으니 다행입니다. 열람기간이 현행은 임대차 계약 전까지 동의를 얻어서 열람을 하는 거였는데 개정안은 임대차 계약일부터 임대차 개시일까지 열람이 가능하다는 겁니다. 전국세무서에서 열람은 가능하지만 방문신청만 됩니다.

 

전세사기 방지특약

한국공인중개사협회에서도 전세사기 방지를 위해서 아래의 특약을 넣은 새로운 임대차 계약서를 도입하기로 했습니다.

세입자가 전입신고와 확정일자를 받기로 한 다음날까지 임대인이 저당권등 담보권을 설정할수 없습니다. (세입자가 계약일에 확정일자를 받아도 법적효력은 다음날 발생하는 점을 악용해 대출을 받아 보증금을 돌려받지 못하는 경우를 방지하기 위함입니다.)

 

임대인은 국세, 지방세 체납, 근저당권 이자체납 사실이 없음을 고지함이라는 항목을 특약으로 넣기로 했습니다.

임대인이 세금을 체납한 사실이 확인되면 임차인이 본 계약을 해제할수 있으며, 이 경우 별도의 손해배상 없이 본계약 해제와 동시에 임대인이 보증금 등 원금을 전부 임차인에게 반환한다는 조항도 넣기로 했습니다.

 

그리고 임대인이 주택매매를 하는 경우에는 사전에 임차인에게 고지하도록 하는 특약도 포함됩니다.

단, 특약은 임대인이 거부하면 강제할수는 없습니다.

 

국세우선의 원칙 예외조항

참고로, 2022년 12월 31일 국세기본법이 일부 개정되었습니다.

경매, 공매가 진행되어 매각 절차가 진행시, 부과되는 종합부동산 등 당해세 중 주택임차보증금의 확정일자보다 늦은

해당세금에 대한 배분액 만큼은 주택임차보증금이 우선 변제받을 수 있게 했습니다. 

 

이는, 임차인 보호를 위한 국세우선의 원칙 예외조항입니다.

개정내용은 2023년 4월 1일부터 경매, 공매분부터 적용되고 4월 1일 이전에 경, 공매가 진행되었더라도 4월 1일 이후 매각(허가) 결정이 있는 경우도 적용이 됩니다.