[긴급] 5월 9일 이후 '세금 82%' 실화? 지금 안 팔면 내 집이 아니라 '나라 집' 됩니다!

2026년 2월 초, 정부의 다주택자 양도세 중과 유예 종료 발표로 부동산 시장이 요동치고 있습니다. 2022년부터 이어져 온 한시적 배제 조치가 4년 만에 막을 내리면서, 이제 '매도'와 '버티기' 사이에서 선택의 시간이 얼마 남지 않았습니다.

 

이번 포스팅에서는 변경된 정책의 핵심 내용과 지역별 보완책, 그리고 다주택자가 반드시 챙겨야 할 절세 전략을 정리해 드립니다.

다주택 양도세 중과 유예 5월 종료 확정! 지금 안 팔면 세금 2배? 절세 매도 전략

 1. 2026년 5월 9일, 유예 종료 운명의 날

정부는 지난 2월 3일 국무회의를 통해 다주택자 양도소득세 중과 유예를 예정대로 2026년 5월 9일 종료한다고 공식화했습니다.

이번 조치는 연장 없이 확정되었으며, 5월 10일 양도분부터는 조정대상지역 내 다주택자에게 무거운 중과세율이 다시 적용됩니다.

핵심 체크: 양도 시점은 '잔금 청산일'과 '등기 접수일' 중 빠른 날을 기준으로 합니다.

 

 

 

 

중과 적용 전 vs 후 세액 비교 (2026년 기준)

 

 

중과세가 부활하면 단순히 세율만 오르는 것이 아니라, 장기보유특별공제(최대 30%) 혜택이 완전히 사라지기 때문에 실제 세부담은 최대 2.7배까지 급증할 수 있습니다.

구분	유예 기간 내 (~5/9)	유예 종료 후 (5/10~)
적용 세율	기본세율 (6~45%)	기본세율 + 중과세율
2주택자	기본세율	기본세율 + 20%p
3주택 이상	기본세율	기본세율 + 30%p
장기보유특별공제	적용 (최대 30%)	배제 (0%)
지방소득세 포함 최고세율	49.50%	2주택 71.5% / 3주택 82.5%

 

 

 

정부 발표 보완책: "계약만 하면 시간 더 준다"

 

시장의 혼란을 방지하기 위해 정부는 '잔금일 유예'라는 파격적인 보완책을 내놓았습니다. 5월 9일까지 매매 계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 입증된다면, 지역에 따라 잔금 처리 기간을 연장해 줍니다.

* 강남 3구(강남·서초·송파) 및 용산구: 계약 후 3개월 내 잔금 시 중과 배제 (8월 9일까지)
* 기타 조정대상지역 (분당, 과천 등 12곳): 계약 후 6개월 내 잔금 시 중과 배제 (11월 9일까지)

향후 전망: "보유세는 더 무거워진다"

양도세 중과 부활은 시작에 불과합니다. 정부는 공정시장가액비율 상향(60%→80% 이상)을 검토 중이며, 실거주하지 않는 주택에 대한 보유세 부담을 대폭 강화할 전망입니다. 즉, "팔지 않고 버티는 비용"이 과거보다 훨씬 커질 것으로 보입니다.

양도세 중과는 기본적으로 '조정대상지역' 내 주택을 팔 때만 적용되는 것이 맞습니다. 하지만 현재 상황이 긴박한 이유는, 최근 부동산 시장 불안으로 인해 서울 전역과 경기도 주요 도시들이 조정대상지역으로 대거 묶여 있기 때문입니다.

 

2026년 2월 현재 기준으로 어디가 해당되는지, 그리고 예외는 없는지 정리해 드립니다.

지금 '조정대상지역'은 어디인가요?

지난 2025년 10·15 대책 이후, 규제 지역이 다시 대폭 확대되었습니다. 본인이 팔려는 집이 아래 지역에 있다면 5월 10일부터 중과 대상이 됩니다.

* 서울 전역 (25개 자치구 전체): 강남 3구와 용산구는 물론, 노·도·강, 마·용·성 등 서울 모든 구가 포함됩니다.
* 경기도 주요 12개 지역: 과천, 성남(분당·수정·중원), 하남, 광명, 수원(영통·장안·팔달), 안양(동안), 용인(수지), 의왕시 등.

참고: 그 외 지방 광역시나 세종시 등은 현재 대부분 해제된 상태이지만, 정부가 시장 상황에 따라 추가 지정을 검토 중이므로 매도 직전 반드시 확인이 필요합니다.

 

"조정대상지역이 아니면 무조건 안전한가요?"

조정대상지역이 아니더라도 '주택 수'를 계산할 때는 포함될 수 있다는 점을 주의해야 합니다.

 

* 비규제지역 주택: 양도세 중과는 적용되지 않습니다(기본세율 적용). 하지만 이 주택 때문에 내가 가진 다른 조정대상지역 주택을 팔 때 '다주택자'로 판정되어 중과세를 맞을 수 있습니다.
* 지방 저가 주택 특례 (2026 신설): 인구감소지역(지방 소도시 등)의 주택은 양도세·종부세 계산 시 아예 주택 수에서 제외해 주는 파격적인 혜택이 2월 중 시행됩니다. (단, 공시가격 기준 확인 필요)

 

 

 

 

 

FAQ: 이것만은 꼭 확인하세요!

Q. 지방 저가 주택도 주택 수에 포함되나요?
A. 수도권·광역시·세종시 외 지역의 공시가격 3억 원 이하 주택은 양도세 중과 시 주택 수 산정에서 제외됩니다. 하지만 보유세(종부세) 계산 시에는 포함될 수 있으니 주의가 필요합니다.

Q. 일시적 2 주택 비과세와 중복 적용 되나요?
A. 네, 가능합니다. 신규 주택 취득 후 3년(특례지역은 2년) 이내에 종전 주택을 처분하면 비과세 혜택을 우선 적용받습니다. 만약 비과세 요건을 놓쳤더라도 5월 9일 전까지 팔면 중과는 피할 수 있습니다.

 

기본세율 6~45%"라는 말은 소득(이익)이 커질수록 세율도 단계적으로 높아지는 '누진세율* 구조를 의미합니다. 쉽게 말해, 적게 벌면 세금을 조금 떼고 많이 벌면 높은 비중으로 떼겠다는 뜻입니다.

기본세율(6~45%) 구간 자세히 보기 (2026년 기준)

우리가 집을 팔아 남긴 이익(양도차익)에서 각종 공제를 뺀 금액을 '과세표준'이라고 합니다. 이 금액에 따라 세율이 아래와 같이 달라집니다.

과세표준 구간 (이익 금액)	세율	누진공제액
1,400만 원 이하	6%	-
1,400만 초과 ~ 5,000만 이하	15%	126만 원
5,000만 초과 ~ 8,800만 이하	24%	576만 원
8,800만 초과 ~ 1.5억 이하	35%	1,544만 원
1.5억 초과 ~ 3억 이하	38%	1,994만 원
3억 초과 ~ 5억 이하	40%	2,594만 원
5억 초과 ~ 10억 이하	42%	3,594만 원
10억 초과	45%	6,594만 원

예시: 만약 집을 팔아 순수하게 남긴 이익이 1억 원이라면?

35% 구간에 해당하므로, 간단하게 계산하면 (1억 x 35%) - 1,544만 = 1,956만 원이 기본 양도세가 됩니다.

 

'중과세'가 무서운 진짜 이유

유예가 종료되는 5월 10일 이후부터는 위 기본세율에 '가산 세율'이 붙고, 세금을 깎아주던 '장기보유특별공제'가 사라집니다.

① 세율의 변화 (중과세율)

* 2주택자: 기본세율 + 20% (최고 65%)
* 3주택 이상: 기본세율 + 30% (최고 75%)
여기에 지방소득세 10%가 별도로 붙기 때문에, 3 주택자는 이익의 최대 82.5%를 세금으로 낼 수도 있습니다.

 

 ② 장기보유특별공제(장특공제) 배제

이게 사실 더 큽니다. 장특공제는 집을 오래(3~15년) 보유하면 이익의 최대 30%를 아예 세금 계산 대상에서 빼주는 혜택입니다.
* 유예 기간 (~5/9): 이익이 10억이라도 30%(3억)를 빼고 7억에 대해서만 세금을 매깁니다.
* 유예 종료 (5/10~): 공제 없이 10억 전체에 대해 더 높은 중과세율을 적용합니다.

 

한눈에 비교하는 실질 세액 차이

만약 양도차익 5억 원이고 10년 보유를 했다고 하면 세금은 어떻게 차이가 날까요?

구분	유예 기간 내 매도 (일반)	유예 종료 후 매도 (3주택 중과)
과세 대상 금액	3.5억 (장특공제 30% 적용)	5.0억 (공제 없음)
적용 세율	40% (기본)	70% (기본 40% + 중과 30%)
예상 세액	약 1.1억 원	약 3.2억 원

결론적으로, 유예가 끝나고 팔면 세금이 약 3배 가까이 늘어날 수 있습니다.

 

 

지금 바로 실행해야 할 절세 행동 요령

* 나의 양도세 절세액 계산하기: 지금 팔았을 때와 5월 10일 이후 팔았을 때의 차액을 시뮬레이션해 보세요.
* 종료 전 급매물 시세 확인: 매도 물량이 쏟아지는 3~4월 전, 적정 매도 가를 파악해야 합니다.
* 전문 세무사 1:1 상담: 증여가 유리할지, 법인 전환이 나을지 전문가의 검토가 필수적인 시점입니다.

 

 

 

 

현재 서울이나 수도권 핵심지에 집을 여러 채 가지고 계신다면, 5월 10일 이후에는 "세금 파티"가 시작된다고 보셔도 무방합니다. 

특히 서울은 전 지역이 해당되므로 '우리 동네는 괜찮겠지'라는 생각은 위험합니다. 

"세금은 아는 만큼 지키고, 모르는 만큼 뺏깁니다. 5월 10일 아침에 눈뜨고 후회하면 이미 늦습니다. 지금 바로 전문가와 상담하여 소중한 자산을 지키는 최선의 선택을 하시기 바랍니다!"